하커 총재, 미 주택시장 실시간 스트레스테스트 경험 중

9일(현지시간) 패트릭 하커 필라델피아 미국 연방준비은행 총재는 마켓워치 기고를 통해 미국 주택시장이 실시간으로 스트레스테스트(건전성 검사)를 경험하고 있다고 진단했다.

하커 총재는 현재 주택담보대출(모기지) 상환 유예 프로그램의 모기지 건수가 68만건에 달하며, 코로나19 팬데믹 기간에 850만명 이상의 차입자가 유예 프로그램을 신청했다고 지적했다.

하커 총재는 간단히 계산해보면 거의 800만의 미국 가계가 더는 모기지 상환을 유예할 수 없다는 것이며, 차압에 대한 일시적인 보호도 종료돼 이는 미국의 차입자 뿐만 아니라 은행들도 실시간 ‘스트레스 테스트’를 경험하는 것이라고 설명했다.

모기지 상환 유예 프로그램은 코로나19 경기부양법안(Cares Act)에 따라 최대 18개월까지 모기지상환을 중단할 수 있는 프로그램으로 신용 점수에도 영향을 미치지 않는다.

필라델피아 연은 연구에 따르면 미국 주택시장은 이례적으로 견조한 상황이다.

주택 보유자들은 대출을 제외하고 10조달러 이상의 사용 가능한 부동산 자산을 갖고 있는 상태이며, 모기지 상환 유예 프로그램이 종료되면서 상환을 재개할 수 없는 차입자들은 보유한 부동산을 통해 자산을 만들 수 있다.

또한 ‘대침체’ 당시 부실 차입자의 절반이 ‘역자산’ 상태였던 것과 지금의 상황은 매우 대조적이라고 분석했다. 모기지 대출금이 주택보다 높아지는 것을 역자산이라고 한다.

하커 총재는 이처럼 긍정적인 상황에서도 거의 100만명 가까운 모기지가 심각한 연체 상태에 있다고 지적했다.

심각한 연체에도 모기지 상환 유예 프로그램을 신청하지 않았으며 팬데믹 이전에 이미 체납 상태였다는 것이다. 프로그램 신청 자격을 갖춘 수백만의 대출자들이 이를 이용하지 않는 것으로 나타났다.

필라델피아 연은은 또 흑인이나 소득이 낮거나 중간 정도인 차입자들이 상당한 저축을 누릴 수 있었던 팬데믹 기간 동안에 모기지의 재융자를 신청하지 않았다고 분석했다.

하커 총재는 이는 기회를 놓친 것이라고 말했다. 그는 미국인들에게 공공 사회 안전망이 상당히 취약하다면서 주택은 보금자리일 뿐만 아니라 가계의 부와 은퇴 저축의 상당한 재원이 된다고 언급했다.

하커 총재는 이들에게 가장 중요한 자산을 잃지 않게 은행이 소비자들과 소통을 강화하고 모기지 조정 등의 대책을 강구해야 한다고 강조했다.