NYT, 미 30년 고정금리 모기지.. “주택시장 불평등 원인”

19일(현지시간) 뉴욕타임스(NYT)가 미국의 독특한 30년 고정금리 주택담보대출(모기지)로 인해 기존 주택 소유자와 비소유자간 격차가 커지고 있다고 보도했다.

NYT는 미국 30년 고정금리 모기지는 인플레이션이나 금리가 오르더라도 30년간 주택소유자들이 월 대출 상환금을 동결할 수 있도록 한다며 미국에서는 너무 흔한 모기지 종류라 알아차리지 못할 수 있으나 사실 매우 이상한 것이라고 설명했다.

NYT는 대부분 미국 모기지는 패널티 없이 이른 상환이 가능하기 때문에 금리가 낮아질 경우 주택소유자들은 쉽게 재융자를 받을 수 있다고도 덧붙였다.

존 캠벨 하버드대 이코노미스트는 30년 고정금리 모기지를 받을 경우 인플레이션이 오르면 대출을 해준 사람은 지고 받은 사람은 이기며, 인플레이션이 내려가면 대출을 받은 사람은 그저 재융자하면 된다며, 이는 “일방적인 베팅”이라고 말했다. 그는 30년 모기지가 불평등에 기여한다고 주장했다.

2000년대 중반 주택 버블 붕괴 이후로 미국 주택시장에서 변동금리 모기지는 거의 사라졌다. 현재 미국 모기지의 95%는 고정금리이며 이 중 75% 이상이 30년 만기다.

NYT는 영국과 캐나다와 같은 여타 국가의 경우 모기지 금리는 대체로 불과 몇 년 동안만 고정할 수 있다고 언급했다. 이는 금리가 높아질 경우 주택을 이미 소유하고 있는 사람과 구매하려는 사람들 사이에 영향이 고르게 나타난다는 의미다.

독일은 고정 모기지가 흔하지만 재융자가 쉽지 않다. 이전에 고금리에 모기지를 받았다면 주택소유자는 신규 구매자와 마찬가지로 높은 차입비용을 계속해 내야 한다.

NYT는 미국에서만 주택시장에서의 승자와 패자 간 격차가 극단적이라고 분석했다. 미국에서 신규 주택 구매자들은 7.5% 이상의 금리를 내야 하지만 기존의 모기지를 가지고 있는 사람들의 3분의 2가 지불하는 금리는 4% 미만이다. 결과적으로 신규 주택 구매자와 기존 주택 소유자의 모기지 상환금은 주택당 40만달러, 월 주거비에서는 1천달러 차이가 난다.

NYT는 이 밖에 기존의 주택소유자가 저금리를 포기하고 더 비싼 모기지를 받는 것을 꺼리면서 매물을 내놓지 않고 있어 더 문제라고 지적했다.

미국의 기존주택 판매는 지난 일 년간 15% 넘게 감소했다. 주택 시장에 매물이 적어지고 적은 매물을 구매할 수 있는 여력이 있는 사람들도 줄어들어서다.

부동산 전문 분석기관인 서던캘리포니아대(USC) 러스크 센터의 디렉터인 리처드 K. 그린은 현재 주택구매여력은 구매여력을 어떻게 정의하든 간에 1980년대 모기지 금리가 10%대였을 때 이후로 가장 악화한 지점에 있다고 말했다. 그는 암묵적으로 신규 구매자보다 기존 소유자들에 특혜를 주고 있다며, 특별히 그래야 하는 이유가 있다고 생각하지 않는다고 덧붙였다.

미국 기업 연구소의 선임 연구원인 에드워드 J. 핀토 등 일부 전문가들은 30년 만기 모기지가 주택 구매자에게는 개별적으로 좋았을지 모르지만 미국 전반의 주택 소유 상황에는 그다지 좋은 영향을 미쳤다고 평가했다.

전문가들은 정부가 보조하는 30년 모기지 시스템으로 주택 구매가 쉬워지면서 수요가 촉진됐으나 더 많은 공급을 보장하는 데에는 비슷한 수준의 주의가 기울여지지 않았다고 진단했다.

전문가들은 이에 따라 최근의 금리 급등 이전에도 주택구매여력 위기가 나타났고 미국의 주택 소유 비율은 국제적 기준에 비해 평범한 수준을 보였다고 주장했다.