무디스, 인플레+자연재해로 미 상업용 부동산 비용 상승

19일(현지시간) 무디스 인베스터스 서비스는 이날 보고서에서 경기 침체시 미국의 일부 상업용 부동산은 수입이 감소하고 현금 흐름이 마를 위기에 처할 것이라고 경고했다.

무디스에 따르면 상업용 부동산에 대한 비용은 2017년부터 2022년까지 3분의 1 이상 증가했다. 보험 비용은 5년 전보다 73%, 유틸리티 비용은 40%, 재산세와 기타 운영 비용은 각각 27%와 29% 증가했다. 이 모든 비용은 같은 기간 소비자 물가지수 상승률 19%보다 더 빠르게 상승한 수준이다.

자연재해 발생 빈도 또한 더욱더 잦아지고 정도가 극심해지면서 보험 비용을 끌어올리고 있다. 어떤 경우 보험사가 특정 시장에서 철수해 해당 지역의 상업 대출자에게 더 적은 옵션과 더 비싼 옵션이 남게 된 경우도 있다고 무디스는 지적했다.

대럴 휠러 무디스 리서치 애널리스트는 높은 임금 인플레이션과 연료비가 그 이유 중 하나라며, 지난 여름의 폭염과 가뭄이 공공요금을 더욱 상승시키기도 했다고 말했다.

그는 이어 최근 대부분의 미국 남부에서 발생한 폭염을 고려할 때 2023년에도 공공요금 인플레이션이 높게 유지될 것이라고 내다봤다.

지금까지 대부분의 상업용 부동산은 매출 성장을 통해 증가하는 비용을 상쇄할 수 있었지만 올해 후반 경기 침체 가능성에 따라 일부 부동산이 비용을 충당하지 못할 가능성도 제기됐다.

휠러 애널리스트는 공실이 증가하는 오피스 및 기타 부문의 경우 비용 인플레이션이 수익을 추월하고 자산 가치를 약화시켜 리파이낸싱 위험을 초래하고 상업용 부동산 저당증권(CMBS) 채무 불이행 및 손실 가능성을 높일 수 있다고 우려했다.

특히, 팬데믹 이후 더 많은 사람이 재택근무를 하게 된 이후 오피스 부문의 어려움은 더욱 가중되고 있다.

2022년 이 부문의 소득 증가율은 4%에 불과할 것으로 예상됐다. 무디스 보고서에 따르면 미네소타주의 사무실은 이미 2021년에 비해 순이익이 1% 감소했으며, 펜실베이니아주의 사무실은 성장률이 0%에 그쳤다.