WSJ, MBS 매수세력 실종에 모기지 금리 상승

15일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 뱅크오브아메리카(BoA)가 팬데믹이 한창일 때 수천억달러 규모의 모기지저당증권(MBS)을 매입했다며, 그러나 금리가 오르자 이런 매입 열풍이 끝나면서 모기지금리가 오르고 있다고 보도했다.

은행들이 모기지증권 매수에서 발을 빼면서 시장의 최대 투자자는 연방준비제도(Fed)가 됐다. 해외의 매수세력과 자산운용사 역시 매입을 줄이고 있다.

모기지채권의 매수 세력이 실종되면서 모기지금리는 20년 만에 최고치로 올랐다. 30년 만기 평균 고정금리는 최근 7%를 돌파했으며 몇 개월 전만 해도 불타오르던 주택 시장을 더 냉각시켰다.

은행들이 주택을 매수하려는 소비자들에게 모기지를 내주거나 차환해줄 때 이들은 모기지를 그대로 보유하고 있는 것은 아니다. 대신 이 대출을 한데 모아 채권으로 만들어 투자자들에게 판매하고 종종 정부 기관이 투자자들에게 상환을 보증하기도 한다.

최근에는 모기지 채권의 매수 세력이 줄어들면서 더 높은 수익률을 요구하고 있다. 이렇게 되면서 이 채권 내의 모기지 금리를 벤치마크인 국채 금리보다 더 빨리 오르게 만들고 있다고 매체는 지적했다.

어반 인스티튜트에 따르면 최근 그 차이는 1980년대 이후 최고치로 올라섰다.

JP모건체이스의 닉 마치우나스 리서치 애널리스트는 은행들이 철수하고 있고, 연준이 철수하고 있으며 해외 투자자들이 후퇴하고 있다고 말했다. 이어 이로 인해 국채 대비 모기지 스프레드가 확대되고 있으며 이는 직접적으로 차입자의 모기지 금리에 영향을 미치고 있다고 덧붙였다.

지난해에는 풍부한 모기지증권 매수세력 덕분에 모기지 금리가 사상 최저 수준을 유지했다. 최대 매수세력은 연준이었으며 연준은 팬데믹 기간에 경기 부양을 위해 채권을 대거 매입했다.

연준의 MBS 보유규모는 팬데믹 이전에 비해 거의 2배가량 증가한 2조7,000억달러에 달한다.

그러나 연준은 올해 완화정책을 철회했으며 MBS를 보유규모를 줄이기 시작하면서 지난 몇 달 동안 MBS를 전혀 사지 않았다.